El artículo 2,322 del Código Civil del Estado de Querétaro prevé que, si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento; si éste dura más de dos meses, podrá pedir la terminación del contrato.

Al respecto, en el mes de octubre de 2019, la Suprema Corte de Justicia de la Nación se pronunció y estimó que, el legislador dotó al arrendatario de dos acciones; a saber: a) Solicitar la reducción de las rentas o b) Pedir la rescisión del contrato de arrendamiento; hipótesis que el legislador consideró de orden público e interés social en tanto que previno que tales prerrogativas eran irrenunciables.

De una interpretación teleológica de esos preceptos se advierte que tiene un carácter proteccionista en favor del arrendatario; de suerte que las rentas no se causarán mientras dure el impedimento para usar el bien, incluso, lo faculta para el caso de que, de seguir el impedimento de usar el bien arrendado por el plazo de dos meses, pueda pedir la rescisión del contrato de arrendamiento.

Acota la Suprema Corte de Justicia de la Nación que ello, le permite al arrendador tomar las medidas necesarias para la debida reparación de su bien (es casuístico y único precedente) y que éste se encuentre nuevamente en adecuadas condiciones de uso y, por otra parte, permite al arrendatario pedir la rescisión del contrato por un cambio de condición que lo hace reflexionar sobre el motivo determinante de la voluntad.

La regla básica y general es que los contratos deben cumplirse, de buena fe. Es aquí donde, ante esta circunstancia pandémica extraordinaria y ajena a nuestra voluntad -las expresiones jurídicas de “caso fortuito” (evento de la naturaleza) o “fuerza mayor” (decreto que impide uso), adquieren importancia,  pues como vemos, una de las partes es excusada de cumplir con obligaciones contractuales, lo que podría generar inequidad, máxime que, no es culpa del arrendador tal circunstancia.

Son cargas de la parte que invoca tal circunstancia a su favor. Por ello, es esencial adoptar las medidas necesarias, para contar con los medios necesarios para demostrar, en un eventual proceso controversial, la forma en que la actual pandemia y las medidas de contención afectan la prestación a cargo de una de las partes de la relación jurídica contractual.